José Barta Juárez: Soufflé contra Burbuja

Desde hace años, los analistas del sector inmobiliario, insistimos en el anormal crecimiento de los precios de las viviendas, muy por encima del de los salarios o del IPC, lo que produce una situación de grave incertidumbre en relación con la sostenibilidad de este proceso. Desde hace unos meses se aprecia la ralentización del crecimiento de dichos precios (que no la caída de los mismos), lo que algunos han dado en llamar el fin de la burbuja inmobiliaria, y otros, quizás desdramatizando las posibles consecuencias, hablan de aterrizaje suave de los precios, con la consiguiente comparación del fenómeno con un avión o con un globo aéreo. Personalmente deseo manifestar mi discrepancia respecto a dichos símiles. Nunca he creído que el término burbuja (tanto en su expresión popular como en su versión financiera) pudiera ser aplicable a este sector, en nuestro País. El estallido de una burbuja conlleva que el diferencial entre el precio, de un activo, y su valor presente descontado de sus rendimientos esperados, pase, por ejemplo, de 100 a 0. Esto nunca puede suceder con un mercado, como el residencial, en el que más del 90% de los activos se encuentra en manos de personas físicas, en su mayoría familias, salvo que se produzca una hecatombe económico-social por una grave caída del empleo. Y no puede suceder porque la mayoría de dichos activos están destinados a vivienda principal de sus propietarios. Otro análisis distinto exigiría la segunda vivienda. El símil del avión, por lo que de control de la situación tiene también lo descarto, así como el del globo, por todo lo contrario. Yo prefiero hablar de efecto soufflé, que es el que ha hecho subir e hincharse a los precios, con el calentamiento por los bajos tipos de interés, del alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas y por el ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler. Al enfriarse el entorno la hinchazón disminuye, pero siempre se conserva un apreciable volumen y consistencia. Se que a mi admirado Julio Rodríguez esta expresión no le gusta, por su reminiscencia culinaria, claro que a mi lo de la burbuja me suena a pompa, con reminiscencias sanitarias.

José Barta
27-1-2007